الفعل

في القانون العام ، لكي يكون الفعل ساريًا وقابل للتنفيذ ، يجب أن يفي بالعديد من المتطلبات:

• يجب أن يذكر في وجهه أنه فعل ، باستخدام عبارات مثل "هذا الفعل ..." أو "تم تنفيذه كعمل".
• يجب أن يشير إلى أن الأداة نفسها تنقل امتيازًا أو شيءًا ما إلى شخص ما.
• و المانح يجب أن لديها القدرة القانونية لمنح الشيء أو امتياز، و المنحة يجب أن لديها القدرة القانونية على الحصول عليها.
• يجب أن ينفذه المانح بحضور العدد المحدد من الشهود ، والمعروف باسم الشهود الصادقين (يُعرف هذا بالشكل الرسمي ).
• في بعض الولايات القضائية ، يجب لصق الختم عليها. في الأصل ، جعل وضع الأختام الأشخاص أطرافًا في السند والتوقيعات اختيارية ، لكن الأختام أصبحت الآن قديمة في معظم الولايات القضائية ، وبالتالي فإن توقيعات المانح والشهود أساسية.
• يجب تسليمها إلى ( التسليم ) ، وفي بعض الولايات القضائية ، يتم قبولها من قبل المستفيد ( القبول ). ^[4]

تُعرف الشروط المرتبطة بقبول الفعل بالعهود . و الفعل بادئة أو إلزام ^[5] هي واحدة أعدموا في جزأين أو أكثر وفقا لعدد من الأحزاب، التي فصلت سابقا عن طريق قطع في خط منحن أو مسنن والمعروفة باسم chirograph. ^[6] و استطلاع الفعل هو واحد أعدم في جزء واحد، من طرف واحد، وكان على حافة شملهم الاستطلاع أو قطع حتى، ويتضمن منح بسيطة والتعيينات.

الضمان العام والخاص

تم توقيع السند الهندي الأصلي لعام 1636 لإنشاء مستعمرة رود آيلاند من قبل رئيس الأمريكيين الأصليين كانونيكوس إلى روجر ويليامز

في نقل ملكية العقارات ، ينقل سند الملكية من المالك القديم (المانح) إلى المالك الجديد (المستفيد) ، ويمكن أن يتضمن ضمانات مختلفة . يختلف الاسم الدقيق لهذه الضمانات وطبيعتها باختلاف الولاية القضائية. ومع ذلك ، غالبًا ما تكون الاختلافات الأساسية بينهما هي الدرجة التي يضمن بها المانح اللقب. يجوز للمانح تقديم ضمان عام للملكية ضد أي مطالبات ، أو قد يقتصر الضمان على المطالبات التي حدثت بعد حصول المانح على العقار. يُعرف النوع الأخير من السند عادةً باسم سند الضمان الخاص . في حين أن صك الضمان العام كان يستخدم عادة لمبيعات وتحويلات العقارات السكنية ، أصبحت سندات الضمان الخاصة أكثر شيوعًا وأكثر شيوعًا في المعاملات التجارية.

صفقة و عقد بيع

هناك نوع ثالث من السند ، يُعرف بصفقة الصفقة وسند البيع ، ويعني ضمنيًا أن للمانح الحق في نقل الملكية ولكنه لا يقدم أي ضمانات ضد الأعباء. يشيع استخدام هذا النوع من السند من قبل مسؤولي المحكمة أو المؤتمنين الذين يحتفظون بالممتلكات بقوة القانون بدلاً من الملكية ، مثل الممتلكات المصادرة لضرائب غير مدفوعة وبيعها عند بيع شريف ، أو المنفذ .

الفعل Quitclaim

ويسمى الفعل quitclaim هو (في معظم الولايات القضائية) في الواقع ليست الفعل في كل ذلك هو في الواقع الحكمي التنازل حقوق الشخص التوقيع عليه في الممتلكات.

صك الثقة

في بعض الولايات القضائية ، يتم استخدام صك الثقة كبديل للرهن العقاري . لا يتم استخدام صك الثقة لنقل الملكية مباشرة. يتم استخدامه بشكل شائع في بعض الولايات - كاليفورنيا ، على سبيل المثال - لنقل ملكية الأرض إلى "وصي" ، عادة ما تكون شركة ائتمان أو شركة ملكية ، والتي تحمل اللقب كضمان ("في الضمان ") للحصول على قرض. عندما يتم سداد القرض ، يتم نقل الملكية إلى المقترض عن طريق تسجيل إبراء الذمة ، ويتم إطفاء الملكية المشروطة للوصي. خلاف ذلك ، عند التقصير ، يقوم الوصي بتصفية الممتلكات بسند جديد وتعويض خسارة المُقرض بالعائدات.

السندات كبدائل للإفلاس

• سند الترتيب - وثيقة تحدد ترتيبًا للمدين لدفع جزء أو كل الديون المستحقة ، كبديل للإفلاس ؛ (القانون الأسترالي). ^[7]
• سند التنازل - المستند الذي يعين فيه المدين وصيًا لتولي مسؤولية الممتلكات لسداد الديون ، جزئيًا أو كليًا ، كبديل للإفلاس ؛ (القانون الأسترالي). ^[7]

سند

A سند صادر عن حاكم المقاطعات المتحدة أجرا وعود خلال الحكم البريطاني

سند ، الذي تمت تهجئته أيضًا باسم سنود ، كان صكًا تم منحه لحكام الولايات الأميرية الأصلية في الهند البريطانية لتأكيدهم في موقعهم الحاكم مقابل ولائهم للحكم البريطاني .

سند التبني

نظرًا لأن انقراض السلالة الملكية سيكون سببًا لضم الإمارة من قبل البريطانيين ، ^[8] كما تم منح بعض الحكام صانعي التبني. صُممت هذه الأعمال كمكافأة على الولاء للحكم البريطاني في الهند ، خاصة بعد التمرد الهندي عام 1857 ، حيث أعطت هذه الأفعال للحاكم الحق في تبني ورثة مختارين من عائلات نبيلة محلية في حالة عدم وجود قضية مباشرة. ^[9] وكان من بين الحكام التي أعطيت sanads التبني، تخت سينغ ، جاسوانت سينغ بهاراتبور ، وكذلك حكام Nagod الدولة ، الدولة Samthar و Jagirs Chaube تستحق الذكر.

البنود الرئيسية لسند النقل هي:

• مقدمات
  • بند الأطراف - يحدد الأسماء والعناوين والأوصاف (البائع / المشتري ، المانح / المستفيد ، المحول / المحول إليه) للأطراف
  • الحكايات - يروي بترتيب زمني الملكية السابقة للممتلكات التي يتم نقلها ، بدءًا من أقرب سند ملكية وصولاً إلى عقد البيع الذي ينفذه النقل
  • Testatum - أمر يشهد يقر بالدفع واستلام المقابل ويشير إلى بداية الجزء العملي ؛ يبدأ عادةً بعبارة "يشهد هذا السند الآن"
• جزء المنطوق
  • بند منطوق - يقوم البائع بتفعيل عقد البيع عن طريق نقل اهتمامه بالأرض إلى المشتري
  • شرط الطرود - بند يوضح بالتفصيل موقع ووصف الممتلكات التي يتم نقلها
  • الإجازة - بند يشير إلى التركة (تملك حر ، وما إلى ذلك) أو الفائدة التي يجب أن يأخذها الحاصل على المنحة ^[10]
  • Tenendum - "to have and to Hold" ، في إشارة سابقة إلى الحيازة التي بموجبها كان من المقرر عقد التركة ، على الرغم من أنها أصبحت الآن رمزية تمامًا
  • Reddendum - يحتفظ بشيء للمانح من الشيء الممنوح ، مثل الإيجار ، بموجب صيغة "العائد والدفع".
  • الظروف
  • الضمان - يضمن المانح ملكية المستفيد
    • عام: عندما يكون الأمر ضد جميع الأشخاص
    • خاص: عندما يكون ذلك فقط ضد المانح وورثته ومن يطالب بموجبه
  • العهود - قيود أو وعود ملزمة
• الخلاصة (أو المخالفة ) - التنفيذ والتاريخ
  • Testimonium (اسكتلندا: شرط الاختبار ) - يشهد على التنفيذ الواجب لسند أو صك.
    • أمثلة:
      • إنجلترا وويلز: شاهدًا على ذلك ، فإن الأطراف التي قدمت هذه الهدايا قد وضعت أيديها وأختامها .
      • أيرلندا: شاهدًا على ذلك ، قام الطرفان هنا بوضع أيديهما ووضع أختامهما [اليوم والسنة المكتوبان في هذه الوثيقة] .
      • اسكتلندا: إثباتًا لما تقدم ، تم تسجيل هذه الهدايا ، المكونة من هذه الصفحة والصفحات السابقة ، بواسطتي [أنا] في [مكان] في [يوم] يوم [شهر] ألفين و [عام] بحضور [اسم] [العنوان] .

عادة يتم تسجيل نقل ملكية العقارات في السجل العقاري في المملكة المتحدة . في معظم أنحاء الولايات المتحدة ، يجب تقديم السندات إلى مسجل الأفعال ، الذي يعمل كمسجل عقاري ، ليتم تسجيله. قد يكون الفعل غير المسجل دليلًا صالحًا على الملكية بين الطرفين ، ولكن قد لا يكون له أي تأثير على مطالبات الطرف الثالث حتى يتم الكشف عنه أو تسجيله. قد ينص قانون محلي على فترة تصبح بعدها الأفعال غير المسجلة باطلة بالنسبة لأطراف ثالثة ، على الأقل فيما يتعلق بالتدخلات.

ملكية مشتركة

قد يتم أيضًا نقل الملكية ضمن سندات لتمريرها بالزوال ، كما هو الحال عندما يتم الاحتفاظ بالممتلكات في حوزة متزامنة مثل "المستأجرين المشتركين مع حق البقاء على قيد الحياة" (JTWROS) أو "المستأجرين بالكامل". في كل حالة ، تُمنح ملكية العقار على الفور وبشكل تلقائي إلى الناجي (الناجين) المحددين عند وفاة المستأجر (المستأجرين) الآخر.

في معظم الولايات ، يتطلب الإيجار المشترك مع حق البقاء على قيد الحياة أن يكون لجميع المالكين مصالح متساوية في الممتلكات ، مما يعني أنه عند بيع العقار أو تقسيمه ، سيحصل جميع المالكين على توزيع متساوٍ للعائدات.

قد تكون الملكية المشتركة أيضًا من قبل المستأجرين المشتركين (TIC). في بعض الولايات ، يُفترض أن تكون الملكية المشتركة بمثابة مستأجرين مشتركين ما لم يكن الطرفان متزوجين وينص القانون على ذلك أو يحدد العقد للمستأجرين المشتركين مع حق البقاء على قيد الحياة. عند الوفاة ، تنتقل حصة المتوفى إلى تركته.

A الحوزة الحياة هو الحق في استخدام وحيازة والتمتع العقار لفترة من الزمن يقاس الحياة الطبيعية للشخص أو أشخاص. عندما يموت جميع المستأجرين مدى الحياة ، يحمل الباقي اللقب الكامل.

المستأجرون المشتركون مع حقوق البقاء على قيد الحياة مقابل المستأجرين المشتركين

عندما يتم التعامل مع سندات الملكية كمستأجرين مشتركين مع حقوق البقاء على قيد الحياة (JTWROS) أو المستأجرين المشتركين (TIC) ، يمكن لأي مالك مشارك تقديم التماس للتقسيم لحل علاقة الإيجار. يأخذ حاملو صكوك JTWROS الملكية دائمًا في حصص متساوية ؛ لذلك ، إذا تم حل الشراكة من خلال التقسيم ، فيجب توزيع العائدات بالتساوي بين جميع المالكين المشتركين بغض النظر عن مقدار مساهمة كل شريك في سعر شراء العقار. لن يُسمح بأي ائتمانات لأي مساهمات زائدة في سعر الشراء. على سبيل المثال ، إذا ساهمت الملكية المشتركة A و B مثل JTWROS و A بنسبة 80 ٪ من سعر الشراء ، فإن A و B سيستمران في الحصول على توزيعات متساوية عند التقسيم. من ناحية أخرى ، يجوز منح حاملي صكوك TIC عند التقسيم ائتمانًا للمساهمات غير المتكافئة في سعر الشراء. خلال أي من التقسيمين ، يمكن منح ائتمانات لأي شريك في الملكية قد يكون قد ساهم بما يزيد عن حصته في نفقات الممتلكات بعد أخذ سند الملكية. قد يتم السماح بقروض للمرافق والصيانة ؛ ومع ذلك ، قد لا يُسمح بأرصدة التحسينات ما لم تضيف التحسينات بالفعل قيمة كبيرة إلى العقار.

العفو كعمل

في الولايات المتحدة ، و العفو من الرئيس كان يعتقد في السابق أن يكون الفعل وتحتاج أن تكون مقبولة من قبل المستلم الآن. جعل هذا من المستحيل منح العفو بعد الوفاة. ومع ذلك ، في حالة هنري أوسيان فليبر ، تغير هذا الرأي عندما عفا عنه الرئيس بيل كلينتون في عام 1999.

سند ملكية

تدير المملكة المتحدة وإنجلترا وويلز "سجل ملكية". سندات الملكية هي مستندات تظهر الملكية ، وكذلك الحقوق أو الالتزامات أو الرهون العقارية على العقار. منذ حوالي عام 2000 ، كان التسجيل الإجباري مطلوبًا لجميع العقارات المرهونة أو المنقولة. سيتم نقل تفاصيل الحقوق والالتزامات والعهود المشار إليها في الصكوك إلى السجل ، وهو عقد يصف ملكية العقار.

الفرق بين الفعل والاتفاق

يتمثل الاختلاف الرئيسي بين الفعل والاتفاقية في أن الفعل يتم توقيعه بشكل عام من قبل شخص / طرف واحد فقط. من أمثلة السند صكوك الرهن لإنشاء رسوم على الممتلكات المنقولة لصالح البنوك / المؤسسات المالية وما إلى ذلك.

تشير الاتفاقية باسمها إلى أنه يجب أن يكون هناك طرفان على الأقل يوقعان / يوافقان على نفس الشيء. أمثلة على الاتفاقية هي اتفاقية البيع واتفاقية القرض وما إلى ذلك.

في القانون العام ، تم إثبات الملكية من خلال سلسلة غير منقطعة من سندات الملكية. و عنوان تورنس النظام هو وسيلة بديلة لإثبات الملكية. تم تقديمه لأول مرة في جنوب أستراليا في عام 1858 من قبل السير روبرت تورينس واعتمدته لاحقًا الولايات الأسترالية الأخرى ودول أخرى ، وتم إثبات الملكية تحت عنوان Torrens من خلال حيازة شهادة الملكية والإدخال المقابل في سجل الملكية. يزيل هذا النظام المخاطر المرتبطة بالأفعال غير المسجلة والمعاملات الاحتيالية أو غير الصحيحة. من الأسهل والأرخص إدارتها ، مما يقلل من تكاليف المعاملات. لا تزال بعض الممتلكات الأسترالية تُنقل باستخدام سلسلة من سندات الملكية - عادة ما تكون الممتلكات التي كانت مملوكة لنفس العائلة منذ القرن التاسع عشر - وغالبًا ما يشار إليها باسم سندات "النظام القديم".

الأفعال البرية

يسمى الفعل الذي يتم تسجيله ، ولكنه غير متصل بسلسلة ملكية العقار ، الفعل البري . لا يقدم الفعل الجامح إشعارًا بناءً للمشترين اللاحقين للممتلكات ، لأنه لا يمكن توقع أن يقوم المشترون الحسنون اللاحقون بتحديد مكان الفعل أثناء التحقيق في سلسلة ملكية العقار. صرح هاوبت ذلك

نظرًا لأن البحث عن الملكية يعتمد على فهارس المانح / المستفيد ، فمن المحتمل ألا يتم اكتشاف الفعل على الرغم من تسجيله. "مثال: باع أتوود أرضه لبيرنز ، لكن بيرنز لم يسجل صكه. قام بيرنز لاحقًا ببيع الأرض إلى كوبر ، وسجّل كوبر صكها. ولكن نظرًا لعدم تسجيل الفعل السابق (السند من أتوود إلى بيرنز) ، فإن كوبر السند خارج سلسلة الملكية. في البحث عن الملكية ، لن يجد أي شخص يبحث عن اسم Atwood في فهرس المانحين أي إشارة إلى أن Atwood نقلت الملكية ، ولن يؤدي أي شيء إلى دفع الباحث إلى سند Cooper ". يسمى الفعل الذي يقع خارج سلسلة العنوان الفعل الجامح. القاعدة العامة هي أن المشتري اللاحق لا يحمل إشعارًا بناءً على الفعل الجامح. في هذا المثال ، عنوان Cooper غير محمي ضد المشترين اللاحقين بحسن نية. لنفترض أن Atwood قامت ببيع نفس العقار عن طريق الاحتيال إلى شخص آخر ، Dunn. ستحكم المحكمة بأن دن لديه حق ملكية جيدة للممتلكات ، وليس كوبر. ^[11]

تم وصف الفعل الجامح بأنه فعل "نفذ من قبل شخص غريب على العنوان القياسي معلق في الهواء مثل نعش ماهوميت". ^[12] محمد هو تهجئة قديمة لمحمد . هناك أسطورة مفادها أن نعش النبي محمد عُلِّق بدون دعائم ظاهرة ، من سقف قبره ، تمامًا كما عُلِّق عمل بري هناك دون أن يلمس سلسلة اللقب. ^[13]

• العهد (قانون)
• استطلاع الفعل
• سند المنحة
• الفعل Quitclaim
• سند الضمان
• شهادة إشغال (حيازة الأرض)